国庆楼市调研系列② | 上海楼市甩出“王炸”后，有楼盘一天卖十几套

号外财经10月1日讯（记者 汤诗韵）一个普通的工作日晚上，上海楼市调控甩出了“王炸牌;。多条力度空前的政策引发热议，市场随之骚动。有中介透露：新政后首日，一天的成交顶得上过去一礼拜。

业内称外环新房受新政影响较大，有项目一天售出十几套

9月29日晚出台的上海楼市新政（以下简称“沪七条;）的确是重磅王炸级别的。其中，外地户籍家庭购买外环外住房的社保缴纳年限由3年减至1年，限购进一步放宽；增值税免征年限由5年调整为2年，个人销售房屋的交易成本随之降低。稍早几日，中央政治局会议首次明确提出要促进房地产市场止跌回稳，释放出稳定房地产市场的强烈信号。

市场闻风而动。

深耕嘉定闵行等区的中介老钱透露，从业人员的内部群会更快感知到新政影响。29日新政颁布当晚就有客户连夜去售楼部，第二天同行们的咨询和带看量也有明显上升。老钱所涉及的一个楼盘，30日一天就成交了十几套，他假期好几天都排了约看。

像“沪九条;颁布之初一样，新政当晚很多售楼部是不休息的，有中介还向记者展示了零点时分沙盘前依旧人头济济的水印照片。多位销售人员透露称，目前市场确有反应，但按照惯例国庆头两天客户会相对少，伴随新政发酵和假期进入中后端，看房购房热度可能会更高一些。

有中介分析道，政策对外环新房的利好更明显，而且很多客户都是九十月份入职，到现在刚好满足购房资格。其透露称，因为面临较大的去化压力，只要客户今天看中了，部分偏远郊区的开发商甚至愿意等客户交满一年社保后再网签。

一些项目趁着市场窗口期加大营销力度，推出购房折扣、车位抵用券等优惠。以市场上较常见的95折优惠为例计算，总价500万的房子或可省下25万。还有中介人员的朋友圈显示，华润某楼盘近期宣布佣金比例涨至2.2%，最高佣金15万，以高佣助力国庆成交。

与此同时，有开发商受市场购房热情回暖影响下调了佣金比例，并计划收回折扣。某中介透露，他们在新政次日晚上接到紧急通知，本轮折扣优惠截至十月七号。

卖家跳价系少数现象，豪宅市场暂无即时变化

心态发生微妙变化的还有二手房的卖家。

据第一财经报道，有房东基于市场预期跳价50万元。多位中介反馈称，一些房东可能不愿意再退步降价了，但涨价并非普遍现象。卖家珍珠在新政推出后将挂着的房子提高了20万，她对蓝鲸记者坦言：其实我的心态没太大变化，政策基本在预期之内。“提高价格只是一个动作，就是看好市场不急着卖了，政策本身肯定还需要一段时间才发酵。;

中介表示，新政规定个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整为2年，一批满2年的二手房进入市场，整体挂牌量是会增加的。上海中原市场分析师卢文曦进一步分析称，目前楼市还是买方市场，短期内暂不具备转向卖方市场的条件。楼市调控的目标是止跌回稳，因此止跌才是第一步。

与此同时，新政明确“及时取消普通住房标准和非普通住房标准;。政策叠加之下，市区面积在144平米以上、总价较高的房源交易成本被极大降低，能更好满足居民改善性住房需求。

豪宅市场方面，该领域似乎已走出“高热;独立行情。据每日经济新闻报道，2024年以来上海已先后有12个豪宅项目开盘，几乎次次日光。九月末，套均总价接近1.1亿元的翠湖天地六期108套豪宅当日售罄。

新政对于上海豪宅市场有显著影响吗？有豪宅经纪人告诉蓝鲸记者，目前二手豪宅市场暂无反应，短期内豪宅新房受到影响可能相对更多，比如2000万左右的缦云成交就不错，国庆后期也有约看。但总体上，豪宅新房供应呈井喷状态，市场仍然面临供过于求的风险。另一方面，豪宅交易和产品力直接相关，对新政的反应不会那么即时明显。

前述经纪人补充道，及时取消普宅和非普的政策实际是一个预期利好。目前更重要的是提振购房者信心、相信市场，政策影响的也是客户对未来市场的预期。

昨日沪市二手房表现出色，股市上涨将助力房地产止跌

上海楼市甩出王炸牌后，多位中介在解答客户问询时强调称，此次新政绝对不同以往。有人直言，国家已经为楼市发展定调，“不用担心未来预期，未来一定比现在好;。

上海中原地产分析师卢文曦解读称，此次政策以组合拳方式，持续释放刚需和改善购买力，满足了不同层次的住房需求。比如目前外环外房产面临更大的去化压力，政策引导也是精准释放外环外需求。1年的时间非常短，对于刚需买家来说门槛已经很低，因此外环外可能会成为近期楼市的热点。

卢文曦认为，去年9月政策优化开始，每一轮宽松市场都有积极反馈，但是通常一个月后情绪就开始衰减，观望气氛又开始抬头。但这次和前几轮有不同之处，管理层积极释放利好，各城市迅速落实相关精神，市场氛围有明显转变。

“9月24号中国人民银行行长潘功胜在答记者问中解读金融政策组合拳，实际上那时市场情绪已经有所改变。;卢文曦认为，目前我们已过了“政策逼定;的时期，但伴随一系列利好政策出台，市场情绪和信心是在满满转变的。因此国庆黄金周的楼市表现值得期待，四季度成交量有望走出翘尾行情。

改变的确正在发生。“楼市日历;统计显示（数据来源当地住建官网），926政治局会议提出止跌回稳表述后，上海二手房成交量在随后两日大幅拉升。过去一周，上海二手房成交量为4325套，超越过去7周的表现。昨天是新政颁布后的第一天，上海成交619套二手房，超过今年85%的周一。

值得一提的是，本轮A股疯牛中房地产板块表现强劲。前述专家分析称，股市持续上涨带来的财富可能流向楼市，房地产有望止跌，楼市会好起来。