开发商官宣涨价、推“保价协议” 是噱头还是市场回暖？

房企们开启战术性“护盘”。

　　近日，成都多家房企官宣旗下所有项目在售房源单价上调2%；此外，“保价”营销也重出江湖，央企在内的多家开发商推出“保价协议”，让购房者“大胆”入市。

　　成都多家房企官宣涨价
　　近日，成都当地多家房企相继宣布上调旗下在售项目价格2%。

　　公开信息显示，9月20日，成都嘉禾兴房地产开发有限公司发文称，综合考虑当前成都房地产市场动态及开发建设成本等因素，自10月1日起，对集团旗下所有在售住宅项目单价上调2%。

　　上述文件提及，“要求各项目公司及营销团队快速妥善完成已认购未签约房源的签约流程，确保交易快速顺利完成。同时对于尚未完成购房的意向客户，各项目公司及营销团队需积极履行告知义务”。

　　澎湃新闻从成都嘉禾兴房地产开发有限公司旗下项目售楼处确认了文件的真实性。该集团位于双流区的一项目营销人员表示，之前处于成本价销售状态，即便后续涨价，项目价格也较周边楼盘具备性价比。前述人员称，项目将于国庆节10月1日起涨价，节前仍有一定优惠。

　　同日，成都西部金沙鹭岛房地产开发有限责任公司也发文跟进称，综合考虑当前房地产市场动态及公司成本因素，自10月1日起对公司所有在售项目在售房源单价上调2%。

　　对于房企欲上调房价的举动，当地业内人士表示，前述所涉企业和项目在成都并不具备代表性，成都项目本身有涨有跌，2%的幅度也属于企业正常营销动作。

　　官宣涨价的真实效果还不得而知。不过，嘉禾兴地产公司相关负责人在接受媒体采访时表示，发布这样的信息，也是希望能帮助稳定市场预期和信心。

　　澎湃新闻关注到，在这两家房企之前，今年8月，四川中茅房地产开发有限公司在成都的项目也曾官宣涨价。彼时，该公司称，自2024年8月5日起，将调整旗下锦江区一项目的销售均价，上调幅度同样为2%。

　　据澎湃新闻了解，四川中茅上述项目目前仍在清盘阶段。据该项目销售人员介绍，208套房源还剩20余套在售。房源实行一房一价，中秋期间曾推出“1个点的优惠”，目前仍可申请。

　　从全国范围来看，房企官宣涨价的行为并未引起大面积的“跟风潮”。而成都嘉禾兴等房企选择上调价格背后，或也和贝壳在成都高溢价拿地有关。该公司发文当天，房地产中介巨头贝壳旗下贝好家(成都)置业有限公司成功竞得成都锦江区金融城三期H12地块，成交总价10.76亿元，溢价率42%，直接刷新成都楼面地价纪录。

　　中指研究院四川分院表示，今年以来，成都市场与全国形势一致，成交面积处于下行通道，但成交量级仍保持第一，市场韧性仍存。核心区域价格保持稳定，部分热点区域优质高改项目仍在刷新成交价，并且保持较为良好的去化节奏。外围区域则呈现以价换量态势。

　　房企推“保价协议”，地方政府研究开发“稳价险”
　　除了房企官宣涨价，也有房企推出“保价协议”，让购房者“大胆”入市、免除后市降价的后顾之忧。

　　据“温州日报”，近期，温州保利推出“保价协议”，旗下温州一项目承诺“若项目同类房屋(仅住宅)在后期网签销售折扣低于买方现有折扣(较备案价)，或有额外赠送物业费、车位、家装包等任何形式的变相优惠，可无理由退房(房款利息不计)”。而在不久前，广东保利、四川保利也纷纷官宣旗下部分房产项目的“保价”计划。

　　上述文章提及，一段时间以来，部分房企为实现短时间内资金回流，通过直接或者变相的降价，导致购房者观望情绪加剧，动摇了房地产市场信心，影响了房地产市场平稳健康发展。多位意向购房人表示，作为购房人，他们不知道眼下的房价还会不会跌，谁都害怕自己站在“半山腰”。

　　中指研究院企业研究总监刘水认为，“保价”是保利促销计划的一部分。9月初，保利对外公布了“保利保价，买贵兜底”的“金九银十放心购计划”，主要涉及如保兜底、保特惠、保入住等方面，“保价”只是其中一个方面。

　　其认为，“保价”也是营销手段，促进商品房去化。商品房属于资产，购房者购买商品房不仅仅是自住，还有保值增值功能。当前很多城市房价出现明显下跌，房价下跌，购房者就不愿意进场出手。如果承诺“保价”，就打消了购房者对房价下降的顾虑，消除购房者的观望情绪，有助于项目的营销去化。

　　另据“羊城派”报道，日前，新城市集团在广州市天河区新推售的项目，针对房产“以旧换新”行动，推出了5年保值服务。购房者在购买该项目后的5年期间，若是其房价下降，企业可以按出售时的价格回收其所购单位。近年来，全国范围内也频现推出“保价”服务的楼盘。例如去年，广东肇庆的保利云禧一盘推出了保价协议，规定：按同质产品最低备案总价保价，在保价期内，项目所推售产品的备案总价不能低于其所属区段建面的商品房备案总价，若违反，客户有权在2023年6月30日前申请退房。去年8月份，深圳金硕华府也推出“保价协议”。

　　地方政府也在努力稳定楼市，发文鼓励开发商给新房“上保险”。衡阳市政府办公室于今年9月印发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的若干措施(试行)》，提出支持保险公司研究开发房地产保交楼险和稳价险新险种，鼓励开发商购买保险。

　　业内认为，“保价”有利于稳房价，传递行业发展信心。有房企实行“保价”计划，如果营销去化效果较好，可能会有其他房企效仿 但是也考验房企对市场走势的把握能力及自己项目产品的信心。另外，房企“保价”，有助于购房者稳定房价预期，传递行业发展信心。

　　房地产利好不断，业内预判市场有望筑底企稳
　　值得一提的是，近日监管层多次提及房地产，且持续为房地产市场注入信心。

　　先是央行政策大礼包落地。9月24日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，会上，中国人民银行主要负责人介绍，在房贷方面，将降低存量房贷利率并统一房贷最低首付比例，包括引导商业银行将存量房贷利率降至新发房贷利率附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右。将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。

　　紧接着中共中央政治局于9月26日召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。会议强调，要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。

　　业内预判，四季度到明年年初，住房支持政策将进一步发力。房地产市场有望触及阶段性底部后筑底企稳。销售及房价跌幅有望边际收窄，房企偿债压力减轻，房地产企业流动性风险得以缓释，一线及部分重点二线城市土地市场可能先行边际回暖。保障性住房建设、平急两用公共基础设施建设和城中村改造等“三大工程”建设项目可能会加快项目建设落地，房地产投资趋势上可能先抑后稳。